In un momento come quello che stiamo vivendo ora, le proposte di mutuo delle banche sono molto vantaggiose sia per i tassi variabili che, soprattutto, per i tassi fissi, atteso che i tassi di riferimento del mercato del credito sono già ai loro minimi storici. Secondo Abi si parla di una media dell’1,40% di aprile contro un 1,38% di marzo. Continuano inoltre a salire le domande di surroga. In base ai dati raccolti da CasaTua Immobiliare, questo scenario è destinato a rimanere invariato almeno fino alla fine dell’anno 2020.

In crescita le domande di surroga e i mutui per l’acquisto della prima casa

L’Osservatorio Mutui di MutuiOnline.it  ha rilevato un nuovo aumento delle richieste di surroga e anche una crescita degli importi medi erogati. Risultati inevitabilmente condizionati dalle restrizioni di movimento e attività imposte dal Governo per contenere la diffusione del contagio da Coronavirus,  che hanno limitato il numero delle operazioni concluse nel periodo. Le domande di surroga si sono attestate in aprile al 72,2% del totale (contro il 65,5% nel primo trimestre di quest’anno e il 38,3% registrato nello stesso periodo del 2019). Nello stesso periodo le richieste di mutui per l’acquisto della prima casa, dopo il brillante primo quarto dell’anno (29,6%), sono diminuite al 23,1% del totale (nuovo minimo dall’inizio del 2016 nelle rilevazioni trimestrali).

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Senza dubbio il mercato dei mutui online è rimasto dinamico, come dimostrato dai dati raccolti da MutuiOnline, secondo il quale le erogazioni, condizionate dal lockdown, anche se in numero ridotto, hanno privilegiato i mutui per l’acquisto della prima casa, balzati al 46,1% del totale dal 30,8% del periodo gennaio-marzo. Una divergente dinamica, quella tra domanda ed erogazioni, che trova conferma anche nei dati dell’importo medio: quello chiesto è sceso nel trimestre ad aprile a 133.733 euro (allungando la striscia negativa dal picco di 143.097 euro segnato nel terzo trimestre del 2019), mentre quello dei mutui erogati si è impennato a 161.026 euro (dai 140.146 dei primi tre mesi di quest’anno).

Più alto anche il loan to value, salito al 28,3% del totale delle erogazioni per quanto riguarda la copertura dell’81-90% (dal 21,8% nei primi tre mesi), al 25,3% per la fascia 61-70% (dal 23,3%), al 3% (dall’1,8%) per la copertura oltre la soglia del 90%.

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Tasso fisso e variabile: quale conviene?

Ma se ancora interessanti risultano essere i tassi di interesse sui mutui, quale preferire tra fisso e variabile? Oggi paradossalmente il tasso fisso è spesso più conveniente di quello variabile: a inizio maggio secondo MutuiOnline il miglior tasso fisso per un mutuo a 20 anni partiva da 0,40%, contro lo 0,55% del miglior variabile. Molto vicini anche i tassi per un mutuo trentennale: 0,57% per il variabile, 0,65% per il tasso fisso. E a livello di tassi medi i due tassi hanno fatto segnare entrambi un valore dello 0,85%.

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Andamento dei mutui ai tempi del Coronavirus

Secondo quanto riportato da Abi nell’ultimo Monthly Outlook la dinamica dei prestiti alle famiglie “a marzo 2020 è stata pari a +1,7%, dunque in calo rispetto al mese precedente, sia per la componente dei mutui per l’acquisto di abitazioni (+2,1% la variazione annua, +2,5% il mese precedente), sia per quella del credito al consumo. Nel quarto trimestre del 2019, dopo il netto calo segnato nel terzo trimestre, la quota di acquisti finanziati con mutuo ipotecario si è ridotta di altri due punti percentuali (al 71,2%), il valore più basso dall’inizio del 2016. Il rapporto fra l’entità del prestito e il valore dell’immobile si conferma elevato, al 76,4%”.

Secondo quanto emerge dal Bank Lending Survey  di aprile 2020, “le politiche di offerta applicate ai prestiti alle famiglie per l’acquisto di abitazioni si sono mantenute nel complesso stabili. I termini e le condizioni generali sono rimasti invariati per i finanziamenti alle imprese, mentre sono lievemente migliorati per i mutui alle famiglie. Per il trimestre in corso gli intermediari prevedono che le politiche di offerta registreranno un allentamento per le imprese e resteranno stabili per le famiglie. La domanda di mutui da parte delle famiglie è diminuita riflettendo il peggioramento delle prospettive del mercato degli immobili residenziali e il calo della fiducia dei consumatori”.

Dalle segnalazioni del SI-ABI si rileva poi che ad aprile 2020 “il tasso sui prestiti in euro alle famiglie per l’acquisto di abitazioni – che sintetizza l’andamento dei tassi fissi e variabili ed è influenzato anche dalla variazione della composizione fra le erogazioni in base alla tipologia di mutuo – è rimasto sostanzialmente stabile e pari a 1,40% (1,38% il mese precedente; 5,72% a fine 2007). Sul totale delle nuove erogazioni di mutui oltre l’80% sono mutui a tasso fisso: nell’ultimo mese la quota del flusso di finanziamenti a tasso fisso è risultata pari all’83,0% (79,9% il mese precedente).

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